Energetische Gebäudesanierung – Sind die Kosten steuerlich absetzbar?

Die ambitionierten Klimaschutzziele der Bundesregierung sehen eine drastische Reduzierung des Ausstoß an Klimagasen vor. In der Praxis soll dies auch durch eine Verringerung des Energieverbrauchs erreicht werden. Für den Neubau gelten bereits strenge Vorschriften. Aber auch im Bestand steht die energetische Sanierung bei vielen Eigentümern inzwischen ganz oben auf der Liste.

Der Begriff energetische Gebäudesanierung umfasst Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz und hat das Ziel, den Energieverbrauch für Heizung, Kühlung, Lüftung und Warmwasserbereitung zu reduzieren. Erreicht wird dies durch verschiedene bauliche und technische Maßnahmen.

Dämmung, Energiesparfenster oder eine moderne Heizung und die Verwendung regenerative Energieträger sind mögliche Ansätze, um als Eigentümer die Energiebilanz einer Immobilie zu verbessern. Auf diese Weise wird nicht nur der Energieverbrauch verringert. Energetische Maßnahmen bedeuten eine Wertsteigerung der Immobilie und können mit Fördermitteln finanziert werden. Für Mieter sind energetische Gebäudesanierungen ein zweischneidiges Schwert, da sie sich auf die Höhe der Miete und der Nebenkosten auswirken.

Steuerliche Grundlagen der energetischen Sanierung

Wichtige Fakten auf einen Blick:

Verbesserungen des Energieeffizienzstandards werden gefördert
Steuervorteile durch energetische Sanierung
Unterscheidung zwischen Selbstnutzung und Vermietung

Maßnahmen zur energetischen Sanierung kosten Geld. Wie teuer es am Ende wird, hängt von vielen Faktoren ab. Aber: Eigentümer im Einfamilienhaus werden pro Quadratmeter zwischen 200 Euro und 300 Euro einplanen müssen – wenn umfassend saniert wird und nicht nur einzelne Maßnahmen umgesetzt werden. Wie machen sich die Ausgaben für eine neue Fassadendämmung steuerlich bemerkbar?

Die energetische Gebäudesanierung berührt im Steuerrecht mehrere Gesetze. Dazu gehören unter anderem das:

Einkommensteuergesetz (EStG)
Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Umsatzsteuergesetz (UStG).

Zusätzlich gibt es individuelle Besonderheiten – etwa im Rahmen des Denkmalschutzes. Hier ist eine vergleichsweise hohe steuerliche Absetzbarkeit möglich. Dafür sind im Vorfeld aber einige Vorschriften zu erfüllen.

In welchem Umfang die Kosten steuerlich geltend gemacht werden, richtet sich grundsätzlich nach der Frage, ob Eigentümer die Immobilie selbst nutzen oder ob es sich um eine Mietimmobilie handelt. Hintergrund: Bei Eigennutzung ist die Abzugsfähigkeit oft deutlich stärker eingeschränkt. Vermieter sind sehr schnell Unternehmer im Sinn des Umsatzsteuergesetzes. Damit können viele Kosten – neben den Modernisierungskosten auch die Finanzierungskosten – steuerlich geltend gemacht werden. Welche Paragrafen sind in den Gesetzen für die energetische Sanierung besonders relevant?

Absetzbare Kosten bei energetischen Sanierungsmaßnahmen

Wichtige Fakten auf einen Blick:

Eigennutzer können bis zu 40.000 Euro geltend machen
Vermieter haben bei Unternehmereigenschaft mehr Spielraum
Sonderregelungen bei Immobilien im Denkmalschutz

Die energetische Gebäudesanierung ist teuer. Ein neues Dach mit solider Dämmung und die Installation der Photovoltaikanlage machen sich mit einem fünfstelligen Betrag bemerkbar. Die neue Heizung kann ebenfalls schnell 10.000 Euro und mehr kosten. Welche Ausgaben lassen sich als Eigentümer überhaupt absetzen? § 35c EStG liefert einen ersten Hinweis für alle Eigentümer, die ihre Immobilie auch selbst nutzen.

§ 35c EStG - Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen (Eigennutzung)

Begünstigt sind Maßnahmen wie die Wärmedämmung, eine Erneuerung der Fenster und Außentüren sowie die Erneuerung/der Einbau einer Lüftungsanlage und Heizungsanlage. Zusätzlich machen sich steuerlich digitale Systeme zur Betriebs- und Verbrauchsoptimierung bemerkbar. Angesetzt werden dürfen 20 Prozent der Aufwendungen – verteilt über drei Jahre (in den beiden Jahren sieben Prozent, im dritten Jahr sechs Prozent) bis zu einer Summe von 40.000 Euro. Voraussetzung ist, dass das Gebäude ein Alter von mindestens zehn Jahren erreicht hat. In die Absetzbarkeit eingeschlossen sind auch Beratungs- und Planungsleistungen.

Einen Sonderfall gibt es bei einer denkmalgeschützten Immobilie. Wird diese selbst bewohnt, können Sanierungskosten bis zu 90 Prozent steuerlich geltend gemacht werden – verteilt auf einen Zeitraum von zehn Jahren.

§ 35a EStG – Absetzbarkeit der Handwerker-Dienstleistungen

Nach § 35a Abs. 4 EStG ist eine Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen von 20 Prozent vorgesehen – wenn Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Abgesetzt werden können hierüber die Arbeitskosten bis zu einer Höhe von maximal 1.200 Euro pro Jahr. Für Mieter ist dieser Paragraf ebenfalls relevant, wenn gewisse haushaltsnahe Dienstleistungen von Vermieterseite über die Nebenkostenabrechnung in Rechnung gestellt werden.

Absetzbare Kosten bei Vermietung

§ 35c EStG gilt nur, wenn die Immobilie selbst auch genutzt wird. Viele Eigentümer nutzen Wohneigentum auch als passive Einkommensquelle durch die Vermietung. In diesem Zusammenhang gestaltet sich die Absetzbarkeit der Kosten anders. Hier ist immer zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten zu unterscheiden. Ergibt sich durch die Maßnahmen keine substanzielle Verbesserung und Aufwertung, ist der Erhaltungsaufwand – etwa das Ersetzen alter Fenster durch gleichwertige Fenster – sofort steuerlich als Werbungskosten abzugsfähig. Vermieter können auf diese Weise 100 Prozent der anfallenden Kosten geltend machen.

Sofern es sich um eine Maßnahme handelt, welche den Wert steigert, sieht die Situation anders aus. In diesem Zusammenhang besteht die Möglichkeit zur Aktivierung im laufenden Jahr nicht. Modernisierungskosten sind abzuschreiben – in der Regel über einen Zeitraum von 50 Jahren mit je zwei Prozent pro Jahr. Eine besonderer Fall sind denkmalgeschützte Immobilien. Hier dürfen die denkmalgerechten Sanierungskosten in den ersten acht Jahren mit neun Prozent und in den folgenden vier Jahren mit sieben Prozent abgeschrieben werden – also 100 Prozent über zwölf Jahre verteilt.

Vermieter können neben den Material- und Personalkosten auch die Umsatzsteuer aus den Rechnungen der Handwerksbetriebe anders als Eigennutzer behandeln. Dies ist allerdings nur möglich, wenn bestimmte Regeln erfüllt werden. Wer in seiner Vermieterrolle als Kleinunternehmer auftritt, hat diese Möglichkeit zum Beispiel nicht. Zusätzlich können Kreditkosten wie Schuldzinsen absetzbar sein.

Voraussetzungen für die steuerliche Absetzbarkeit

Wichtige Fakten auf einen Blick:

Selbstnutzer müssen Immobilie im betreffenden Kalenderjahr bewohnen
Gebäudealter von mindestens zehn Jahren
Maßnahmen im Baudenkmal müssen genehmigt werden

Die steuerliche Absetzbarkeit einer energetischen Maßnahme wird sehr unterschiedlich behandelt. Um beispielsweise nach § 35c EStG die Absetzbarkeit der Fassadendämmung in Anspruch zu nehmen, muss die Immobilie einmal mindestens ein Alter von zehn Jahren erreicht haben. Und der Eigentümer hat die Immobilie auch selbst zu nutzen. Was an dieser Stelle übrigens nicht funktioniert: Die Steuervergünstigung mit einer Förderung – etwa der KfW – verbinden. § 35c Abs. 3 EStG verhindert diese „Doppelförderung“. Außerdem muss für die Leistung, welche gefördert werden soll, eine ordentliche Rechnung vorliegen.

Damit Eigennutzer die Abschreibung aus dem Denkmalschutz nach dem Einkommensteuergesetz für sich in Anspruch nehmen können, muss sich das Gebäude nicht nur vollständig in deren Besitz befinden. Eine wichtige Grundlage besteht darin, dass alle Maßnahmen mit der Denkmalbehörde abgestimmt und genehmigt sind. Vorher darf die Maßnahme nicht in Angriff genommen werden. Diese strengen Vorschriften gelten auch für Vermieter, die Baudenkmäler energetisch auf den neuesten Stand bringen wollen.

Förderprogramme und steuerliche Vorteile

Wichtige Fakten auf einen Blick:

Förderungen der KfW für Sanierungen als Kredite, teils mit Tilgungszuschuss
Effiziente Heizungen über BAFA Förderung
Absetzbarkeit der Maßnahmen bei Förderung teilweise ausgeschlossen

Deutschland hat sich zum Erreichen ambitionierter Klimaschutzziele verpflichtet. Bund und Länder haben verschiedene Förderprogramme auf den Weg gebracht, um Eigentümer zu unterstützen. Besonders stechen in diesem Zusammenhang die Förderungen der KfW hervor. Mittlerweile sind die Förderprogramme weitgehend kreditfinanziert. Das Zuschussprogramm 430 wurde leider eingestellt.

Kredit 261: Förderung zur energetischen Sanierung auf Effizienzhaus-Standard. Ausgezahlt werden bis zu 150.000 Euro je Einheit. Bei Inanspruchnahme entscheidet die Höhe der erreichten Energieeffizienzklasse über den Tilgungszuschuss (muss nicht zurückgezahlt werden). Dieser liegt zwischen fünf Prozent und 45 Prozent.
Ergänzungskredit für Einzelmaßnahmen: Hier werden bereits erteilte Zuschussförderung nochmals mit bis zu 120.000 Euro je Wohneinheit gefördert. Zusätzlich verteilt die KfW für Haushalte mit einem Jahreseinkommen von höchstens 90.000 Euro noch einen Zinsvorteil. Die Kredite können als Annuitäten- oder endfälliges Darlehen zurückgezahlt werden.
Kredit 270: Das Kreditprogramm fördert die Nutzung von erneuerbaren Energien – wie Photovoltaik, Wasser, Wind oder Biogas. Neben Eigennutzern kann das Darlehen auch von Unternehmen in Anspruch genommen werden.
Zuschuss 458: Hierbei handelt es sich um einen Zuschuss zum Einbau einer neuen Heizung. Allerdings sind Selbstnutzer nicht antragsberechtigt. Seitens der KfW ist ab August 2024 beabsichtigt, den Zuschuss Eigentümern von Einfamilienhäusern zur Verfügung zu stellen, welche diese nicht selbst nutzen. Zusätzlich können Eigentümer von Eigentumswohnungen in WEGs mit Maßnahmen am Sondereigentum den Zuschuss nutzen.

Eine wichtige Säule in den Fördermaßnahmen für Wohngebäude ist die BAFA-Förderung für effiziente Gebäude. Hier können sehr unterschiedliche Maßnahmen – wie der Einbau einer effizienten Anlagentechnik oder die Heizungsoptimierung gefördert werden. Im Rahmen der Einzelmaßnahmenförderung für private Haushalte gibt es verschiedene Ansätze:

Förderung klimafreundlicher Heizungen zwischen 30 Prozent bis 70 Prozent
Förderung von Effizienz-Einzelmaßnahmen
Ergänzungskredit

In der Förderung für klimafreundliche Heizungen stecken zum Beispiel 30 Prozent als Grundförderung, 30 Prozent einkommensabhängiger Bonus für Selbstnutzer (bis 40.000 Euro zu versteuerndem Einkommen), fünf Prozent Effizienzbonus für Wärmepumpen und ein Klimageschwindigkeitsbonus. Zusätzlich gibt es noch einmal 2.500 Euro Emissionsminderungs-Zuschlag, wenn Biomasseheizungen besonders effizient heizen.

Was die Kombination einer Förderung mit Steuervorteilen betrifft, ist eine individuelle Prüfung Pflicht. Beispielsweise ist § 35c EStG an dieser Stelle eindeutig. Wer sich für die Förderprogramme entschieden hat, schließt die steuerliche Vergünstigung einer energetischen Sanierung bei Eigennutzung aus. Letztlich ist im Prüfverfahren zu evaluieren, welche Vorgehensweise finanziell das größere Einsparpotenzial realisiert. Die Denkmal-AfA ist an dieser Stelle anders zu bewerten. Hier ist eine Kombination aus Förderung und Abschreibung (die steuerliche Vorteile bietet) möglich.

Antragsverfahren und steuerliche Geltendmachung

Wichtige Fakten auf einen Blick:

Antragsverfahren je nach Förderstelle unterschiedlich
BAFA-Förderung direkt online zu beantragen
Steuervorteile werden über ELSTER geltend gemacht

Die Antragsverfahren lassen sich nicht pauschal zusammenfassen – da die jeweiligen Förderstellen sehr unterschiedliche Verfahren entwickelt haben. Grundsätzlich sollte jede energetische Sanierung über die Zusammenarbeit mit einem Energieberater beginnen. Zertifizierte Energieberater erstellen ein Sanierungskonzept, das Voraussetzung für die Beantragung von Fördermitteln ist. Hieraus lässt sich eine Kostenaufstellung entwickeln – auch, um den Mittelbedarf für die Maßnahmen festzuhalten.

Zuschuss bei der KfW beantragen

Wenn im Rahmen energetischer Maßnahmen ein Zuschuss bei der KfW beantragt werden soll, wird dies direkt über das Zuschussportal erledigt. Dazu melden sich Eigentümer an, stellen den Antrag über das Portal. Über das Zuschussportal werden auch Nachweise für bereits ausgelaufene Zuschuss-Programme hochgeladen.

Förderdarlehen der KfW beantragen

Um einen Förderkredit der KfW zu erhalten, wenden sich Eigentümer nicht an die KfW direkt, sondern an durchleitende Kreditinstitute – wie die Hausbank, eine andere Privatkundenbank oder Sparkassen und Genossenschaftsbanken. Zusammen mit der Bank wird der Förderantrag gestellt. Sofern die KfW das Darlehen bewilligt, leitet die Bank den Sanierungskredit an den Eigentümer weiter.

Zu beachten ist, dass die Baubegleitung durch einen Energieberater stattfindet. Diese kann wiederum gefördert werden. Zusätzlich sollte der Antrag auf die Förderung gestellt werden, bevor die eigentliche Maßnahme beginnt.

BAFA-Förderungen beantragen

Die Beantragung der Förderungen beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle weicht von dem Antrag auf eine KfW-Förderung deutlich ab. Hier kann der Antrag direkt online eingereicht werden. Einige Maßnahmen – dazu gehört die Optimierung der Heizung – können direkt ohne einen Energieberater beantragt werden. Dazu wird mit einem Heizungsbetrieb ein Leistungsvertrag geschlossen, der als wichtiges Detail bei Ablehnung der Förderung eine Auflösungsklausel enthält. Anschließend wird der Förderantrag über das BAFA-Portal direkt online eingereicht.

Denkmal Maßnahmen wie die Dämmung oder Umbauten an der Anlagentechnik werden mit einem Energieberater beantragt. Dieser plant die Maßnahme und kümmert sich auch um die Umsetzung. Mit den beteiligten Handwerksbetrieben werden wieder die Verträge mit der Auflösungs- und Aufschiebeklausel abgeschlossen. Der Antrag erfolgt wieder über das BAFA-Portal. Bei einer Bewilligung über den Zuwendungsbescheid ist innerhalb des festgelegten Zeitraums die Sanierung abzuschließen und der Verwendungsnachweis einzureichen.

Steuervorteile in der Praxis nutzen

Die steuerliche Berücksichtigung von energetischen Sanierungen wird über die Einkommenssteuererklärung bzw. die Körperschaftsteuererklärung (für einige Immobilienunternehmen) geltend gemacht. Für eine Absetzung auf Basis von § 35c EStG wird im ELSTER Formular die Anlage Energetische Maßnahmen verwendet. Diese erfasst den Standort, den Beginn der Herstellung zur Bestimmung des Zehn-Jahres-Zeitraums und den Umfang der Maßnahmen. Über die Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen werden alle Aufwendungen nach § 35a EStG erfasst.

Eigentümer eines Baudenkmals, welches energetisch saniert wird und für welches die Denkmal-AfA in Anspruch genommen werden soll, tragen die für das Kalenderjahr abzugsfähigen Kosten in die Anlage FW ein. Die Abgabefrist der Steuererklärung ist für 2024 auf den 31. Juli 2025 festgelegt. Sofern die Steuererklärung durch Mitarbeit eines Steuerberaters erledigt wird, ist die Frist auf den 30. April 2026 verlängert.

Sofern es sich beim Eigentümer um einen Unternehmer durch die vermieterische Tätigkeit handelt, werden Kosten aus der Sanierung über die Einnahme-Überschuss-Rechnung als Betriebsausgaben geltend gemacht oder auf Basis eines Jahresabschlusses.

Praxisbeispiele: Häufige Fehler und Stolperfallen

Wichtige Fakten auf einen Blick:

Fehler passieren auf unterschiedlichen Ebenen
Fehlerhafte Angaben führen schnell zur Ablehnung von Anträgen
Fristversäumnisse können gewährte Förderungen riskieren

Im Hinblick auf die energetische Sanierung können – wenn es um die steuerliche Absetzbarkeit oder Fördermittel geht – verschiedene Fehler passieren. Die Folge: Der Antrag auf einen KfW-Kredit wird abgelehnt und es gibt auch keine Zuschüsse. Was sind die wichtigsten Fehlerquellen?

Maßnahmen nicht mit einem Energieberater geplant: In vielen Bereichen der energetischen Sanierung ist die Mitarbeit eines Energieberaters vorgeschrieben. Wer hierauf verzichtet, riskiert seine Förderung.

Ohne Denkmalbehörde saniert: Im Baudenkmal lassen sich Sonderabschreibungen für die Sanierung bzw. die energetische Modernisierung in Anspruch nehmen. Allerdings wird vorausgesetzt, dass die Maßnahmen mit der Denkmalbehörde abgestimmt sind.

Fristen nicht eingehalten: Für die Planung und das Einreichen von Dokumenten gelten Fristen – was auch für den Abschluss der Arbeiten einer bewilligten Maßnahme (etwa im Zusammenhang mit den Einzelmaßnahmen der Gebäudehülle) gilt. Wo diese nicht eingehalten werden, sind Probleme vorprogrammiert.

Keine Rechnungen vorhanden: Der finanzielle Aufwand, den eine energetische Sanierung verursacht, ist im Rahmen der Förderungen und beim steuerlichen Abzug nachzuweisen. Liegen keine Rechnungen vor, haben Eigentümer leider das Nachsehen.

Fazit: Förderungen und Steuervorteile kombinieren

Eine energetische Sanierung bzw. die Modernisierung einer Immobilie verursacht hohe Investitionskosten, verringert aber auf lange Sicht den Energieverbrauch (damit auch die laufenden Kosten) und kann den Wert deutlich steigern. Viele Eigentümer versuchen, Förderungen in Anspruch zu nehmen. In welcher Höhe diese beantragt werden können und wie der Antrag im Detail aussieht, richtet sich nach der Förderstelle (zum Beispiel KfW oder BAFA) und dem Förderprogramm. Auch die Nutzung – zu Eigenwohnzwecken oder der Vermietung – spielt hier eine Rolle. Eine Erkenntnis, die sich auch auf die steuerliche Absetzbarkeit übertragen lässt. Wer die Modernisierung in Mietobjekten durchführt, kann die Maßnahmen in der Steuer anders behandeln als Selbstnutzer.